目前整个溧水楼市,城南、城北、空港新城三大板块。
去年城南板块房价上涨速度比较快。早前溧水城南新房限价在1.2万/㎡左右,如今区域内大幅突破限价的楼盘已不是个例:
建发央誉首开均价15080-17564元/㎡;北大资源颐和翡翠府首开均价超1.5万/㎡。溧水城南板块房价即将站稳1.6万/㎡,似乎要成为现实。溧水城南三金中粮祥云首开14789-16262元/平方米,佳兆业悦峰府均价15400元/㎡;朗诗紫熙府销许均价15200元/㎡;
空港新城今年会有5家楼盘上市,分别为银城孔雀城天荟、月鹭府、远洋万和四季,金轮翠雍华庭等。 这些项目中,银城孔雀城天荟位置相对较好,是目前空港板块多家楼盘中,离空港会展中心与地铁S7线空港新城溧水站最近的一家楼盘,周边分布南外、苏外、省康复医院等配套,未来优先享受空港发展带来的外溢辐射。项目由银城和孔雀城联合打造,银城操盘,银城物业比较加分。如果手头预算充足可以优先考虑。 地缘客改善自住,可以考虑金轮翠雍华庭和荟领未来苑。金轮翠雍华庭打造中式风格高层住宅,荟领未来苑打造的是洋房产品。远洋万和四季相对门槛较低一些,适合资金不足又想置业空港的买房人。
溧水万达御景仕家的房子为什么价格上不去?
溧水的房价应该在5500左右(均价),目前为止,最高的楼盘是康利华府,开盘价在7200左右(均价),最低的是创维生活城,开盘价在4300左右(均价)以及恒大的金碧辉煌,价格在4600左右,还送装潢。。。不敢说有上涨趋势,至少没有下降的趋势
首先,来看溧水曾经的倒挂“神盘”1号——康利华府。
2019年9月,康利华府加推77套毛坯房,均价约9120元/㎡,吸引9419人报名,中签率约0.8%,平均122人抢一套房。开盘当天,项目甚至还创下了没有一个人弃号的历史记录。
康利华府为什么能成为“神盘”,结合当时的市场情况,大致可以分析出这样4个主要原因:
1、溧水城南仅有的毛坯盘,价格便宜;
2、城南高价盘林立,仅有的抄底机会;
3、学区为溧水区实验小学崇文路校区;
4、当时项目二手房成交价格超1.4万/平。
相较于康利华府亮眼的市场表现,小区自身建设情况现在看来并不算出彩。客观上说,康利华府次开盘距离现在已经近11年了,当时的小区规划、户型设计放到今天确实是有点落后了。
今年3月20日-3月22日,在延期近5个月后,康利华府终于交付了最后一批房源。其中,部分业主等待了长达4年多的时间。
我查询了365淘房二手房网站数据发现,从2020年10月到2022年4月,康利华府二手房挂牌价浮动不大,基本维持在1.45万/平上下,低于区域大多数新房价格。但是,今年5月开始,小区二手房挂牌价大幅下降,现阶段仅约1.27万/平。
链家数据显示,康利华府二手房7月参考均价约13431元/㎡,相较于去年上半年的约1.45万/平,乃至2018年、2019年的约1.4万/平,确实有非常明显的下滑。不过,市场活跃度在如今的溧水市场,相对还是比较活跃的。
据中介朋友介绍,考虑小区二手房,往往是有学区要求的家庭,且以小户型成交为主。想买大户型的改善客群会倾向于购买城南高端改善型楼盘。
02、溧水万达二手房7月参考均价约13958元/㎡,目前在售房源数量较多
其次,再来看看溧水城南曾经的另一家“神盘”——南京溧水万达广场。
项目最后一次开盘是在2020年6月,加推普通房源190套,销许均价约11775元/㎡,报名人数共5346组,中签率约3.6%。
南京溧水万达广场最后一次加推时,新房二手房价格倒挂约3000元/㎡,且与城南板块的绝大多数在售楼盘相比,新房价格优惠4000元/㎡左右,所以引发买房人争抢。
365淘房二手房网站数据显示,近一年来,小区二手房挂牌均价相对稳定,基本维持在1.45万/平左右。
此外,链家数据显示,溧水万达广场二手房7月参考均价约13958元/㎡,目前有118套二手房源正在出售,数量较多(小区还有房源处于限售状态),前期成交的房源大多为建面约105㎡小户型房源。
不过,今年3月该小区成交的一套大面积二手房,价格近1.6万/平,溢价非常可观。
整体来看,溧水万达广场二手房均价比康利华府二手房均价高不了多少,但不管是从小区内外配套、规划,还是房企、物业品牌等方面来讲,万达御景仕家明显要优于康利华府。从这个角度上来看,溧水万达二手房价不如预期。
溧水万达住宅在二手房市场上的成交量、价都不算十分亮眼,究其原因,我想大致有这样几点:
1、住宅装修标准较低,与周边的碧桂园翡翠台相比,产品本身不具备优越性;
2、项目住宅体量较大,小区二手房潜在供应大;
3、购买溧水万达住宅的投资客较多,后期流入市场的二手房较多,内部竞争较大。
03、上涨约4000-5600元/㎡!万科城二手房7月参考均价约15106元/㎡
万科城是前几年溧水市场的又一大热盘,与此同时,该小区在溧水二手房市场上的表现也很优秀,价格处于头部梯队,且市场活跃度高。
项目最后一次开盘是在2018年4月,当时高层均价约11018元/㎡。而在2017年的多次加推中,项目高层均价仅约9500元/㎡,性价比极高。
365淘房二手房网站数据显示,小区近一年来二手房挂牌价比较稳定,基本在15000元/㎡上下。
此外,链家数据显示,万科城二手房7月参考均价约15106元/㎡,与前期新房相比,价格上涨约4000-5600元/㎡,可以说一骑绝尘。
目前,小区在售二手房数量多达179套,近90天成交1套房源,近30天带看56次。
在溧水,万科城小区二手房成交价格普遍高于周边其它小区二手房。有中介表示,万科城品牌好、物业好、住宅产品好、绿化也好,买房人比较认可。
04、均价约11784元/㎡起!目前,溧水城南还有倒挂盘在售,装修交付
诚然,溧水前几年涌出的一批倒挂“神盘”多数位于城南。而在现如今的溧水楼市,有新房在售的、屈指可数的倒挂盘,同样位于城南,即爱涛天禧明庭。
爱涛天禧明庭地处无想山麓,靠近幸庄湿地公园,是一处真正可揽山阅湖的生态大境。未来业主出门即享实景自然;推开窗户,入眼皆是四季美景。
此外,天禧明庭邻近地铁S7号线幸庄站、公交站等多维路网,交通便捷;周边还有南京溧水万达广场、南京溧水无想水镇等,商业配套完善。
江苏省溧水高级中学、新龙路小学、南京晓庄学院附属溧水幼儿园等优质教育资源集聚;溧水体育公园、溧水区人民医院、银行等生活配套一应俱全。
项目总体由10栋9-11层小高层、4栋27层高层和1栋约4300平米集中商业组成。
爱涛天禧明庭目前在售高层、小高层房源,整体户型建筑面积约89-210㎡,装修配置中央空调,部分房源将于今年11月28日迎来交付,是准现房。
其中,高层销许均价约11784元/㎡,小高层销许均价约13002元/㎡。
(效果图)
需要注意的是,溧水城南高层住宅销许均价天花板已经远远突破1.8万/平米(不包含升级装修包价格)。与此同时,区域二手房成交价主要在1.3-1.6万/平米左右。
而爱涛天禧明庭新房均价与周边其他楼盘在售新房相比,价格优势十分明显;与周边商品住宅小区二手房成交均价相比,也存在一定的价格倒挂,是不折不扣的倒挂鸡腿盘。
此外,值得重点说明的是,目前整个溧水城南仅爱涛天禧明庭打造有小高层住宅产品,可以说是非常珍贵了。相比高层而言,小高层有其独特的优势,例如约85%的高得房率,拥有更好的通风、采光效果等。感兴趣的买房人,千万抓紧机会。
(效果图)
二手房是真实市场的晴雨表,能被称之为倒挂“神盘”的项目溢价空间自然非常可观,但同时大多数这类楼盘都有一个通病——投资客过多,这一定程度上会导致小区价格被压低。
因此,大家在脱手时也要充分考虑市场真实行情,一味对房价抱有过高预期,反而得不偿失。
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