西安近期连续暴雨、暴晒天气，导致一些老旧小区出现瓷砖墙面脱落、空鼓等现象(华商报此前有报道)，但因物业等原因迟迟不能维修。华商报记者从西安市房屋维修资金管理中心获悉，物业违规使用大修基金，将直接被列入“黑名单”。
据介绍，维修资金的使用须同时满足两个条件：一是过了保修期，保修期内由建设单位负责维修二是仅能用于住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，比如电梯、屋面、监控、外墙瓷砖等。
申请使用维修资金有两种程序
该负责人介绍，西安市维修资金申请使用维修资金有两种程序：正常使用程序和应急使用程序。
正常使用程序：须维修资金列支范围内“双2/3业主”表决同意后方可使用。“双2/3业主”即人数、面积均须达到三分之二。
应急使用维修资金，有六种紧急情形，并规定应急使用维修资金无需业主表决，出现紧急状况时，在第一时间排除危险，以保障房屋和业主人身财产安全。
不属于应急范围的将终止使用
对现在一些小区出现墙砖掉落或者电梯损坏，因小区部分业主不同意而一直搁浅的问题，西安市房屋维修资金管理中心相关负责人介绍，根据规定，维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之一以上的业主，且占总人数三分之一以上的业主对应急使用维修资金有异议的，应当在《维修资金应急使用确认书》公示期内，向出具《维修资金应急使用确认书》的单位提交书面申请和相关材料，受理申请的单位应当在三个工作日内进行复核，不属于应急使用维修资金范围的，应当终止应急使用。
物业公司违规将直接纳入黑名单
针对一些小区业主反映，个别物业公司伪造业主签名来支取维修资金的问题，这位负责人介绍，只要在《维修资金使用方案及业主书面表决明细表》公示期间，业主发现物业服务企业伪造自己的签名，可直接在公示期内向区物业管理行政主管部门进行书面投诉。一旦区物业管理行政主管部门核实后，房管部门会将物业公司违规信息依法纳入公共信用信息系统，纳入“黑名单”。同时业主可通过法律途径追究造假者的法律责任。
同时，为保障维修资金所有者合法权益，房管部门在维修资金使用前，将通过西安市房管局网站、物业区域显著位置以及主要媒体公示维修资金使用事项，增强维修资金使用的公开性和透明度建立第三方审价制度，由第三方专业机构对维修资金使用项目工程造价进行把关，防止高估冒算工程款问题的发生。
如何预防业委会和物业维修基金被挪用案例
挪用住宅专项维修资金的，除了追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得以外，还要处以挪用金额2倍以下的罚款。物业企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的吊销资质证书。
法律依据：
《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第十条业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代管。
案例如下
住宅专项维修资金作为小区的“养老钱”，对小区良性循环发展有着重要作用。专项维修资金如何运用、管理一直是物业重点工作之一。
今天，我们就来看朝阳区奥运村街道万科星园业委会如何规范维修资金使用，维护小区业主共同利益的案例吧！
基本情况
万科星园位于朝阳区奥运村街道，共计2155户，共有住宅2122套，商业33套，小区业主委员会成立于2004年。2007年12月，经过业主大会决议，小区住宅专项维修资金统一划转至业主大会开设的专用账户，存储在光大银行。
主要做法
（一）通过科学存储达到资金保值增值
万科星园业委会通过充分研究，将小区住宅专项维修资金根据预计使用情况分不同的批次，按照不同的储蓄期限，在银行进行定期存款组合，包括3个月、1年、3年、5年期等，确保在不影响后续使用的前提下，获得相对较高的增值收益。十几年来，小区住宅专项维修资金在2016年12月底账户余额为4000余万元，2017年底增长至4600余万元，2018年底增长至4900余万元。截至目前，小区已累计使用900余万住宅专项维修资金进行公共设施设备更新改造，这900万元全部为利息部分，小区住宅专项维修资金本金尚未动用，账户余额持续增长。由于目前银行定期存款利率较低，业委会采取大额存单的方式，最大限度保护业主的资金收益。
（二）严格使用流程确保维修资金规范使用
业委会督促物业企业做好设施设备的日常维修养护工作，需要进行设施设备大修和更新改造时，及时向业委会报备，申请资金预留。严格按照相关政策法规做好维修资金申请使用工作；完善维修资金应急使用流程，涉及到应急维修时，聘请专业的监理公司对工程的实施进行有效监督。
（三）对工程质量进行严格把关
业委会与施工方、监理公司、审价单位分别签订合同，并委托物业公司监督施工质量以及工程验收等工作。同时在付款环节进行把控，银行将工程款划拨至物业公司账户后，物业公司根据施工合同约定分批付款，并留存合同金额5%作为质保金，5年后工程未出现质量问题再进行支付。
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